Acheter un bien immobilier en Europe

Lorsqu’un vendeur et un acquéreur se sont entendus sur la vente d’un bien immobilier, ils peuvent régulariser une lettre d’intention (ou un avant-contrat) ou ce qu’on appelle un achat spéculatif. Un avant-contrat est un accord par lequel les parties s’engagent à conclure un autre accord dans le futur. Un avant-contrat, dont la finalité est de poser les jalons du contrat, entre en vigueur dès lors que les éléments essentiels du contrat sont établis. Un avant-contrat ne fournit qu’une base à la revendication de la rédaction et de la signature du contrat. 

Un achat spéculatif consiste en l’achat d’un objet (un bien immobilier) qui n’appartient pas au vendeur au moment même, et dont on n’est pas certain qu’il deviendra la propriété du vendeur dans l’avenir. Dans la pratique, les achats spéculatifs sont assez rares.

Dans les deux cas, les avant-contrats peuvent être dressés soit sous la forme d’un acte notarié (cette forme n’est toutefois pas obligatoire) soit sous la forme d’un accord sous seing privé.

Dans le cas d’un accord sous seing privé, un agent immobilier, un consultant juridique ou un avocat rédigeront l’avant-contrat. Dans le cas d’un acte notarié, les parties devront recourir aux services d’un notaire.

En pratique, la plupart des clients se tournent vers un agent immobilier, un consultant juridique ou un avocat. 

Lorsque le contrat n’est pas conclu, la responsabilité de la partie défaillante est engagée et le versement d’indemnités est possible à ce titre.    

La conclusion d’un avant-contrat n’est pas obligatoire.

Aucun paiement n’est obligatoire, pas plus que le versement d’un montant minimum. L’obligation peut toutefois être renforcée par une indemnité d’immobilisation. L’indemnité d’immobilisation est un contrat supplémentaire qui est conclu pour en assurer l’exécution. Le montant de l’indemnité est déterminé d’un commun accord entre les parties. Cet argent est versé au moment de la signature de l’avant-contrat.

Si le contrat ne peut être exécuté parce qu’il est révoqué suite à un accord délibéré et réciproque des deux parties ou parce que son exécution devient impossible sans que la partie qui a versé l’indemnité (le candidat acquéreur) ne soit fautive, l’indemnité doit lui être restituée.

Si le contrat ne peut être exécuté par la faute d’une partie contractante, deux cas de figure sont possibles : soit la faute incombe au vendeur, qui devra alors restituer deux fois le montant de l’indemnité au candidat acquéreur ; soit la faute incombe au candidat acquéreur, qui devra alors renoncer à la restitution de son indemnité. 

Tout créancier a le droit de renoncer à sa demande, en vertu d’un accord mutuel entre lui et le débiteur, mais un accord d’annulation des obligations sera nécessaire à cette fin.