CNUE – Immobilier

Accord initial entre le vendeur et l’acheteur - Avant Contrat

Quelle forme peut prendre cet accord ? Avant-contrat ?

En Espagne, on connaît la figure de l'avant-contrat de vente (qui peut réunir déjà toutes les conditions de la transaction d'achat et de vente que l'on ne peut pas ou que l'on ne souhaite pas réaliser à présent et qui peut être accompagné ou non de la remise d'arrhes ou d'un acompte sur le paiement du prix) et celle de la promesse de vente (à caractère unilatéral).

À qui les parties (vendeur/acheteur) doivent-elles s’adresser pour formaliser l’accord initial ? Une forme légale est-elle imposée ?

Généralement, lorsqu'un contrat préliminaire ou une promesse de vente sont souscrits entre les parties, ces dernières l'établissent sous forme de contrat privé. Dans la pratique ce type de contrat n'est établi devant notaire que de manière exceptionnelle. La loi n'exige aucune condition formelle spéciale pour ces contrats.

Quels sont les effets juridiques de cet avant-contrat ? Un avant-contrat est-il nécessaire ?

Le contrat préliminaire n'est pas nécessaire. Dans les cas où il s’agit d’une promesse ou offre de vente unilatérale, la partie qui l’a faite est tenue de la respecter si cela lui est exigé par l'acheteur. Un contrat bilatéral contraint les deux parties à le respecter.

Y a-t-il des sommes à verser et à qui ? Ces sommes peuvent-elles être restituées ?

Si des arrhes ont été remises, elles seront interprétées comme une preuve de l'exécution du contrat. Si la vente est réalisée, cet acompte sera considéré comme une partie du prix qui a déjà été payée.

Le contrat définit la procédure à suivre avec les arrhes en cas de non-exécution. Le Code civil prévoit, si aucune disposition n'a été établie à cet égard dans le contrat, que, en cas de non-exécution de la part de l'acheteur, le vendeur pourra conserver les arrhes et que, en cas de non-exécution de la part du vendeur, ce dernier devra restituer un montant équivalent au double des arrhes.

Il est exceptionnel que les arrhes soient déposées devant le notaire. Il est plus habituel qu'elles soient remises devant l'agent immobilier, lorsque celui-ci intervient dans la vente.

Y a-t-il des mesures de protection du consommateur ; délai de réflexion - droit de rétractation ?

Il n'existe pas de mesures spécifiques de protection du consommateur de biens immeubles à cet égard. Il existe, en revanche, des mesures de protection de l'acquéreur sur plan qui remet de l'argent en guise d'acompte et, en ce qui concerne les nouvelles constructions, l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité pour les défauts de construction.